暗箭難防

低利率時代來臨，加速資金投資，企業加碼投資辦公、廠辦、工業地產、旅館等各類不動產，例如萬海買下舊宗整棟廠辦、富邦買下王朝酒店等，而產業供應鏈轉變是今年最大挑戰，許多企業也開啟資產購置或活化計畫，皆帶動整體大型案件增加，使得本季上市櫃公司商用不動產交易金額創下自2015年以來的單季新高。依據信義全球資產公司最新第三季統計，目前核心商圈都更危老議題持續發威，老舊商辦藉由都更、拉皮拉高大樓行情，使得租金及售價都有小幅變動，平均售價維持85.2萬元，平均空置率仍在2.32%低檔，租金小幅上漲至2,343元。

信義全球資產公司總經理柯宏安指出，面對商辦稀缺以及科技業高階產能回流台灣，建商、壽險持續加碼搶地，根據財政部稅收統計9月土地增值稅單月稅收突破百億元也反映此現象，商用不動產需求強，就連緊鄰捷運站附近的新興建大樓產品定位，也開始從住宅漸漸朝向辦公或是商場結合辦公的複合式開發。台北辦公市場未來2年內雖有商辦大樓完工釋出，但企業自用比例較高，所剩可釋出面積仍少，要找到整棟當總部的企業只好往內湖、南港移入，而未來7年內新增辦公供給面積又以南港區占最多，其次是松山區，再來是中正區。

從買賣交易來看，平均售價在85.2萬元，租金資本化率落在2.54%，北市A+辦公大樓平均售價上漲至139.5萬元，本季信義世貿商圈為北市中最亮眼商圈，「統一國際大樓」就出現兩筆交易，拆算建物每坪單價來到170萬，創下有交易以來新高，帶動此區域平均售價從第二季的100.3萬元上漲至102.6萬元。值得注意的是，敦北民生及敦南商圈雖然在本季售價沒有明顯的變動，但隨著都更進度的推進，未來將有許多新商辦完工，而此商圈始終是外商、航空、金融、科技業熱愛進駐之地，租金、售價勢必有一波上漲動因。

租賃交易的部分，外商及新創產業龐大的需求再加上原有地主為了加速資產活化，把老舊商辦進行改建，像東元集團在松江南京的大樓將進行改建，短時間造成辦公釋出短缺，但企業擴編需求未減，願意付較高的租金承租較好的辦公室，平均租金上漲至每坪2,343元，空置率一樣維持在3%以下，來到2.32%。從各商圈來看，信義世貿商圈、松江南京商圈都有較明顯的漲幅，平均租金信義世貿商圈為3,292元、松江南京商圈為1,970元，其中信義世貿商圈指標性大樓「國際貿易大樓」今年出現多筆交易，平均租金超過3,300元。

內科廠辦方面，在市中心需求外溢效果下，內科表現相當優秀，平均售價52.7萬元、平均租金1,188元與空置率4.62%，本季以舊宗段交易較為熱絡，萬海航運在第二季以22.28億元買下長虹新世代科技大樓A棟全棟後，第三季又以15.38億元買下長虹新世代科技大樓B棟全棟，兩棟合計總交易金額來到37.67億元；此外，聰泰科技也以7.9億元買下舊宗段土地，帶旺整體舊宗段市場，平均空置率大幅下降至8.35%。